Հողային բանկինգ

Հողային բանկինգ (անգլ.՝ Land banking), ապագա վաճառքի կամ զարգացման նպատակով հողատարածքների գնման կամ միավորման պրակտիկա։ Թեև շատ երկրներում հողային բանկինգը կարող է վերաբերել մասնավոր անշարժ գույքում ներդրումներին, Միացյալ Նահանգներում դա վերաբերում է շրջանային կամ քաղաքային իշխանությունների ստեղծմանը, որոնց հանձնարարված է կառավարել ավելցուկային հողերի գույքագրումը։ Որոշ դեպքերում հողի ՝ իր շուկայական արժեքից բարձր վաճառքը համարվում է խարդախություն, իսկ ապագա շահույթի ներուժը՝ չափազանցված։

Քաղաքային հողային բանկերը Միացյալ Նահանգներում[խմբագրել | խմբագրել կոդը]

Սահմանում[խմբագրել | խմբագրել կոդը]

Հողային բանկերը գրեթե պետական կազմակերպություններ են, որոնց ստեղծել են վարչաշրջանները կամ քաղաքապետարանները՝ արդյունավետորեն կառավարելու թերօգտագործված, լքված կամ բռնագրավված գույքերի գույքագրումը^[1]։

Պատմություն[խմբագրել | խմբագրել կոդը]

Հողային բանկինգը սկիզբ է առել 1920-ականներից՝ որպես էժանագին հողատարածքները բնակարաններ կառուցելու համար մատչելի դարձնելու և կանոնավոր զարգացում ապահովելու միջոց։

ԱՄՆ-ում ապաարդյունաբերականացման ժամանակաշրջանը, որը զուգորդվում էր 20-րդ դարի կեսերին տեղի ունեցախ սուբուրբանիզացիայի հետ, ամերիկյան շատ քաղաքներում առաջացրեց շատ դատարկ և վնասված արդյունաբերական, բնակելի և առևտրային տարածքներ։ Սկսած 1970-ականներից, քաղաքապետարանները սկսեցին լուծումներ փնտրել՝ կառավարելու անկումը երբեմնի բարգավաճ քաղաքային թաղամասերում, իսկ առաջին հողային բանկը ստեղծվել է Սենթ Լուիսում 1971թ.-ին^[2]։

2009 թվականին Բնակարանաշինության և քաղաքաշինության դեպարտամենտը հրապարակեց զեկույց, որը ներառում էր հողային բանկերը որպես 2007 թվականին անշարժ գույքի շուկայի փլուզման և դրան հաջորդած հետևանքների հետ առնչվող լավագույն փորձնական մոդել^[3]։

Հողերի ներդրումային բանկինգ՝ ըստ երկրների[խմբագրել | խմբագրել կոդը]

Միացյալ թագավորություն[խմբագրել | խմբագրել կոդը]

Հողային բանկինգի համակարգը զարգացավ 17-րդ դարի վերջին Բրիտանական կղզիներում, երբ տարածքները նախկինում պատկանում էին ազնվականներին կամ անշարժ գույք մասնագետներին, ինչպիսին Նիկոլաս Բարբոնն է։ Շատ հեղինակավոր առևտրային շինարարական ընկերություններ հաջողությամբ զբաղվում էին հողային բանկինգով։ Ընկերությունները նաև հողատարածքներ էին գնում և հեշտությամբ բաժանում դրանք ավելի փոքր հողամասերի, այնուհետև այդ հողակտորները վաճառքի էին առաջարկում անհատ ներդրողներին։ Շատ մարդիկ զգուշանում են ներդրումների այս ձևից, քանի որ հողատարածքների վաճառքով զբաղվող շատ բանկային ընկերություններ ձախողվել կամ փակվել են։ Ներկայումս Մեծ Բրիտանիայի հողամասի վրա հիմնված հողային բանկերի համար աուդիտի ենթարկված հաջողություններ գրանցված չեն, չնայած որ Մեծ Բրիտանիան 2002-ից 2007 թվականներին անցել է գույքային մեծ բում^[4]։

Հողի բանկինգի սխեման, որը կոլեկտիվ ներդրումային սխեմա է, «կարգավորվող գործունեություն» է^[5] Ֆինանսական ծառայությունների և շուկաների մասին 2000 թ. օրենքով համար և, համաձայն 19 (1) կետի, Միացյալ Թագավորությունում միայն լիազորված անձը կարող է զբաղվել այս գործունեությամբ։ 26 կետը նախատեսում էր, որ անձի կողմից 19 (1) կետի խախտումով կնքված պայմանագրերն անիրագործելի են, և վճարված ցանկացած գումար կարող է փոխհատուցվել ցանկացած կրած վնասի փոխհատուցմամբ։

Միացյալ Նահանգներ[խմբագրել | խմբագրել կոդը]

Կառավարություն[խմբագրել | խմբագրել կոդը]

Syracuse Land Bank նշանը, Սիրաքյուս Նյու Յորք

2011 թվականին Նյու Յորք նահանգն ընդունեց հողային բանկի համար կանոնադրություն, որը թույլ էր տալիս յուրաքանչյուր վարչաշրջանում շահույթ չհետապնդող կազմակերպություններ հիմնել՝ դատարկ լքված տներ սեփականաշնորհելու համար, որպեսզի դրանք կարողանան վերականգնվել։ Շատ շրջաններում (օրինակ, Էրի շրջանում, Օնոնդագա շրջանում, Սկենեկտադի շրջանում և Օլբանի շրջանում) լքվել էին բազմաթիվ տներ, քանի որ մարդիկ տեղափոխվել էին արվարձաններ^[6]։

Միչիգան նահանգն ունեցել է նաև հողային բանկի ծրագիր։ Օհայոն հողային բանկի մասին օրենսդրություն է ընդունել 2009 թվականին^[7]։

Ավստրալիա[խմբագրել | խմբագրել կոդը]

2008 թվականի դեկտեմբերին, համաշխարհային ֆինանսական ճգնաժամի ընթացքում, Օտարերկրյա ներդրումների վերանայման խորհուրդը (անգլ.՝ the Foreign Investment Review Board, FIRB) մեղմացրեց Ավստրալիայի անշարժ գույքի ոլորտում օտարերկրյա ներդրումների վերաբերյալ օրենքները։ Նախկին օրենսդրության համաձայն, ժամանակավոր բնակիչներին թույլատրվում էր գնել միայն բնակության համար նախատեսված գույք, որի արժեքը կազմում էր մինչև $300,000: 2009 թվականի փետրվարից գործող նոր օրենքների համաձայն՝ այս դրամական սահմանաչափը հանվել է։

2010 թվականի մարտին Ավստրալիայի Պահուստային բանկի կառավարիչը հայտարարել է, որ վերահսկել են կանոնների փոփոխության ազդեցությունը բնակարանային շուկայում^[8]։

2010 թվականի ապրիլի 24-ին գանձապետի օգնական սենատոր Նիք Շերին հայտարարեց օտարերկրյա ներդրումների մասին օրենքների խստացման մասին՝ մեկ տարի առաջ կատարված փոփոխությունների նկատմամբ հասարակական արձագանքի արդյունքում։ Թեև նրանք դեռ իրավունք ունեն գնելու ցանկացած արժեք ունեցող գույք, ժամանակավոր ռեզիդենտներն այժմ պետք է վաճառեն իրենց բնակավայրը երկիրը լքելուց հետո և պետք է բոլոր գնումների մասին զեկուցեն Օտարերկրյա ներդրումների վերանայման խորհրդին։ Այնուամենայնիվ, օտարերկրյա ընկերություններին թույլատրվում է գույք ձեռք բերել տարածքի անձնակազմին տեղավորելու համար^[9]։

2010թ. ապրիլի 20-ի դրությամբ COAG-ը համաձայնել է, որ Բնակարանային ապահովման և մատչելիության բարեփոխման աշխատանքային խումբը երկարաձգի հողային աուդիտի աշխատանքները՝ մինչև 2010 թվականի կեսերը ուսումնասիրելու «չօգտագործված ուսումնասիրելու մեծ հողատարածքների մասնավոր սեփականությունները»։

Գյուղատնտեսական հողերի բանկինգ[խմբագրել | խմբագրել կոդը]

Թեև հողային բանկերի մեծ մասի հիմքում ընկած է գյուղական տարածքների հաշվին քաղաքային տարածքների ընդլայնումը, աշխարհի տարբեր մասերում գյուղատնտեսական հողերն ընդլայնվում են անմշակ հողերի հաշվին։ Անմշակ հողերի գնումը, որոնք պիտանի են գյուղատնտեսության համար՝ կլիմայի, տեղագրության և հողի հատկությունների շնորհիվ, որտեղ գնորդը մտադիր չէ ինքնուրույն մշակել հողը կամ վարձակալել այն, կարող է օգտագործվել գյուղատնտեսական հողերի բանկինգ։

Գյուղատնտեսական հողերի ֆինանսավորում արվում է այնտեղ, որտեղ դեռևս գոյություն ունեն բերրի հողերի և որտեղ օրենսդրությունը ներքին և օտարերկրյա ներդրողներին թույլ է տալիս մեծ հող տնօրինել։ Վերջին տարիներին նման ներդրումների համար բարենպաստ երկրներ են եղել Արգենտինան, Բրազիլիան, Ուրուգվայը, Պարագվայը^[10]^[11]։

Ծանոթագրություններ[խմբագրել | խմբագրել կոդը]

↑ Frank S. Alexander (2011 թ․ հունիս). «Land Banks and Land Banking» (PDF). BusinessWeek. Center for Community Progress. Արխիվացված է օրիգինալից (PDF) 2013 թ․ հունիսի 6-ին. Վերցված է 2013 թ․ մայիսի 30-ին.
↑ Caves, R. W. (2004). Encyclopedia of the City. Routledge. էջեր 419. ISBN 9780415252256.
↑ Sage Computing, Inc. (2009 թ․ օգոստոս). «Revitalizing Foreclosed Properties with Land Banks» (PDF). U.S. Department of Housing and Urban Development: Office of Policy Development and Research. Վերցված է 2013 թ․ մայիսի 30-ին.
↑ Tony Levene (2009 թ․ նոյեմբերի 9). «Land Banking – The Plot Thickens». Guardian. Վերցված է 2010 թ․ հունիսի 23-ին.
↑ «Land banking schemes – warning – plots of land in England and Wales offered for sale claimed to have development or investment potential (Public Guide 21) - Land Registry - UK Government Department». Արխիվացված է օրիգինալից 2012 թ․ հունիսի 21-ին. Վերցված է 2012 թ․ սեպտեմբերի 4-ին.
↑ Land Bank Act Article 16
↑ «Labor and Economic Opportunity - State Land Bank Authority». michigan.gov. Վերցված է 2020 թ․ մայիսի 28-ին.
↑ «Australia's Stevens Monitors Foreign Home Buyers as Prices Jump». BusinessWeek. 2010 թ․ մարտի 25. Արխիվացված է օրիգինալից 2010 թ․ մարտի 29-ին. Վերցված է 2010 թ․ մայիսի 4-ին.
↑ «Press Release – Government Tightens Foreign Investment Rules for Residential Housing [24/04/2010]». Assistant.treasurer.gov.au. 2010 թ․ ապրիլի 24. Արխիվացված է օրիգինալից 2011 թ․ հուլիսի 6-ին. Վերցված է 2010 թ․ մայիսի 4-ին.
↑ «Paraguay farmland». Peer Voss, a farm realtor. Վերցված է 2008 թ․ դեկտեմբերի 29-ին.
↑ «Uruguay ranch-, farmland». Վերցված է 2011 թ․ սեպտեմբերի 30-ին.

Արտաքին հղումներ[խմբագրել | խմբագրել կոդը]

[Frank_S._Alexander-1] Frank S. Alexander (2011 թ․ հունիս). «Land Banks and Land Banking» (PDF). BusinessWeek. Center for Community Progress. Արխիվացված է օրիգինալից (PDF) 2013 թ․ հունիսի 6-ին. Վերցված է 2013 թ․ մայիսի 30-ին.

[2] Caves, R. W. (2004). Encyclopedia of the City. Routledge. էջեր 419. ISBN 9780415252256.

[3] Sage Computing, Inc. (2009 թ․ օգոստոս). «Revitalizing Foreclosed Properties with Land Banks» (PDF). U.S. Department of Housing and Urban Development: Office of Policy Development and Research. Վերցված է 2013 թ․ մայիսի 30-ին.

[4] Tony Levene (2009 թ․ նոյեմբերի 9). «Land Banking – The Plot Thickens». Guardian. Վերցված է 2010 թ․ հունիսի 23-ին.

[5] «Land banking schemes – warning – plots of land in England and Wales offered for sale claimed to have development or investment potential (Public Guide 21) - Land Registry - UK Government Department». Արխիվացված է օրիգինալից 2012 թ․ հունիսի 21-ին. Վերցված է 2012 թ․ սեպտեմբերի 4-ին.

[6] Land Bank Act Article 16

[7] «Labor and Economic Opportunity - State Land Bank Authority». michigan.gov. Վերցված է 2020 թ․ մայիսի 28-ին.

[8] «Australia's Stevens Monitors Foreign Home Buyers as Prices Jump». BusinessWeek. 2010 թ․ մարտի 25. Արխիվացված է օրիգինալից 2010 թ․ մարտի 29-ին. Վերցված է 2010 թ․ մայիսի 4-ին.

[9] «Press Release – Government Tightens Foreign Investment Rules for Residential Housing [24/04/2010]». Assistant.treasurer.gov.au. 2010 թ․ ապրիլի 24. Արխիվացված է օրիգինալից 2011 թ․ հուլիսի 6-ին. Վերցված է 2010 թ․ մայիսի 4-ին.

[10] «Paraguay farmland». Peer Voss, a farm realtor. Վերցված է 2008 թ․ դեկտեմբերի 29-ին.

[11] «Uruguay ranch-, farmland». Վերցված է 2011 թ․ սեպտեմբերի 30-ին.

[1]

[2]

[3]

[4]

[5]

[6]

[7]

[8]

[9]

[10]

[11]