Jump to content

Մասնակից:Seda2606/Ավազարկղ42

Վիքիպեդիայից՝ ազատ հանրագիտարանից
Վանկուվերի տների արժեքները

Կանադական անշարժ գույքի փուչիկ (անգլ.՝ The Canadian property bubble), կանադական անշարժ գույքի գների զգալի աճը 2002 թվականից մինչ օրս:

Դալլասի Դաշնային պահուստը Կանադայի անշարժ գույքը գնահատել է «շքեղ»՝ սկսած 2003 թվականից:[1]

2003-ից մինչև 2018 թվականները կանադական որոշ քաղաքներում արձանագրվել է անշարժ գույքի գների մինչև 337% աճ[2]: 2016թ․ Տնտեսական Համագործակցության և Զարգացման կազմակերպությունը նախազգուշացրել է, որ Կանադայի ֆինանսական կայունությունը վտանգված է բնակարանների գների, ներդրումների և տնային տնտեսությունների պարտքերի մեծացման պատճառով[3]: Մինչև 2018 թվականը բնակարանների սեփականության ծախսերը գերազանցում էին 1990 թվականի մակարդակը[4]։

Բլումբերգ ընկերությունը Կանադան դասակարգել է որպես երկրորդ ամենամեծ բնակարանային փուչիկ ունեցած երկիր Տնտեսական Համագործակցության և Զարգացման կազմակերպությունում (2019[5] և 2021 թվականներին[6]): Տորոնտոն 2022 թվականին շվեյցարական UBS բանկի անշարժ գույքին վերաբերող ինդեքսով ստացել է աշխարհում ամենաբարձր ցուցանիշը[7]:

Կանադայի բնակարանային ներդրումները, ՀՆԱ-ի հետ հարաբերակցությամբ, հասել են գագաթնակետին՝ 8,9% 2022 թվականին, մինչդեռ ԱՄՆ-ը բնակարանային փուչիկը գագաթնակետին հասել է միայն 2006-ին՝ 7% [8][9]:

Պատմություն[խմբագրել | խմբագրել կոդը]

Հիմնական գործոններ[խմբագրել | խմբագրել կոդը]

Կանադայի բնակարանների գների մակարդակի վերջին անկումը տեղի է ունեցել 1990-ականների սկզբի ռեցեսիայի ժամանակ[10], երբ Կանադան ուներ ապրանքների ցածր գների, պետական մեծ պարտքի խնդիրներ, ինչպես նաև Քվեբեկի անկախության հնարավորությունը նվազեցնում էր կանադական դոլարը[11]:

Տորոնտոյում տների միջին գները նվազել են ավելի քան 27%-ով 1989-ից 1996 թվականներին, իսկ Վանկուվերի բնակարանների գների առաջին փուչիկը «պայթեց» 1981 թվականին[12]։

2000-ականների ապրանքների «բումը» խթանեց տնտեսական ակտիվությունը, մասնավորապես բիզնես ներդրումները աշխատատեղերի աճ առաջացրին Կանադայում[13]: Այս ընթացքում գյուղից քաղաք զգալի միգրացիան նպաստել են տների գների վրա ճնշմանը: 1980 թվականից ի վեր մինչև 2010 թվականը, Կանադան առաջին անգամ սկսեց ապրել «բնակարանային փուչիկ» Կանադայի բնակելի անշարժ գույքի վեց խոշորագույն շուկաներում, որոնք ներկայացնում են Կանադայում անշարժ գույքի բոլոր վաճառքների մոտավորապես 40%-ը[14][15]:

2017 թվականի մարտին Տորոնտոյի տարածքում մեկ ընտանիքի տան սեփականության արժեքը 12 ամսվա ընթացքում աճել է 33%-ով: Անգամ ոչ այնքան ցանկալի կիսակառույցների արժեքը գերազանցել է 1 միլիոն կանադական դոլարը: Ծայրամասային բնակավայրերում նույնպես գների մեծ աճ է գրանցվել։ Տները, որոնք տասնամյակների ընթացքում չեն արդիականացել, վաճառվում էին պահանջվող գնից բարձր: Համատիրությունների գները տարեցտարի հետևողականորեն աճում էին, չնայած մեծ թվով միավորներ կառուցման փուլում էին[16]:

Աճը դանդաղեցնելու փորձեր 2016 - 2017 թթ․[խմբագրել | խմբագրել կոդը]

Ի պատասխան անշարժ գույքի գների աճի միտումների, նահանգային կառավարությունները փորձեցին իջեցնել գները: 2016 թվականին Բրիտանական Կոլումբիան սահմանեց օտարերկրյա գնորդների հարկ՝ 15%[17]: 2017 թվականին Օնտարիոն հետևեց օրինակին[18]։ Օնտարիոն ստեղծել է Արդար բնակարանային պլան, որը բաղկացած է 16 միջոցներից՝ օգնելու պայքարել անշարժ գույքի շուկայի գների աճի դեմ[19][20]:

2018 - 2019 թթ․[խմբագրել | խմբագրել կոդը]

Կանադայում գներ-վարձավճար հարաբերակցությունը գերազանցել է ԱՄՆ-ի բնակարանային փուչիկի մակարդակը 2006 թվականին: Մասնավոր հատվածի պարտք-ՀՆԱ հարաբերակցությունը նույնպես բարձրացել է մինչև 218% 2018 թվականին, ինչի պատճառով Արժույթի միջազգային հիմնադրամը զգուշացրել է, որ երկիրը չափազանց խոցելի է տնտեսական ցնցումների նկատմամբ: Շվեյցարական UBS բանկի՝ անշարժ գույքի գլոբալ փուչիկների ինդեքսը Տորոնտոն և Վանկուվերը դասակարգել է որպես երրորդ և չորրորդ քաղաքները: Ալբերտայում, չնայած անկմանը և բարձր գործազրկությանը, գները դեռևս բարձր են մնացել:

Կանադայի ազգային բանկը գնահատում է, որ սեփականատերերը, ովքեր վարկ են վերցրել երկրորդական գույք գնելու համար, մինչդեռ հիմնական գույքի համար հիփոթեք են պահել, կազմել են Կանադայում 2018-ից 2019 թվականներին տների բոլոր գնումների մոտ 20%-ը: 2019 թվականի զեկույցը, որ Տորոնտոյի բնակարանների շուկայի մեկ երրորդը այն մարդիկ են, ովքեր անձամբ չեն ապրել այդ անշարժ գույքերում, բայց դրանք վարձակալել կամ դատարկ են թողել[21]:

2020 - 2021 թթ[խմբագրել | խմբագրել կոդը]

Համաճարակի սկզբում բնակարանային շուկայում գները կարճատև անկում են ապրել, հատկապես մեծ քաղաքների բնակարանների շուկայում: Ի պատասխան համաճարակի՝ Կանադայի ազգային բանկը մեկ ամսվա ընթացքում երեք անգամ նվազեցրեց տոկոսադրույքները և նվազեցրեց հիփոթեքի դրույքաչափերը։ Գները շուտով վերականգնվեցին: Մինչև 2020 թվականի հունիսը առանձնատների գներն աճել են Տորոնտոյի շրջանների 95%-ում, որոնց մեծ մասում (55%) երկնիշ աճ է գրանցվել[22][23][24]:

Սա հակասում էր բազմաթիվ կանխատեսումներին, ներառյալ Կանադայի հիփոթեքային և անշարժ գույքի կորպորացիայի (անգլ.՝ Canada Mortgage and Housing Corporation) կանխատեսումները, քանի որ վերջինս կանխատեսում էր գների 9-18% անկում[25]: Փոխարենը, մինչև 2021 թվականի վերջը, Կանադայի հիփոթեքային և անշարժ գույքի կորպորացիայի հաշվարկած տների գների ինդեքսն աճել է 26,6%-ով, ինչը ռեկորդային ամենաարագ տարեկան արագությունն է[26][27]:

2021 թվականի փետրվարի 23-ին Կանադայի ազգային բանկի կառավարիչ Թիֆ Մաքլեմն ասաց, որ բանկը սկսել էր տեսնել «չափազանց մեծ աշխուժության» «վաղ» նշանները։ Հարց ու պատասխանի ժամանակ նա ասաց, որ բանկը չի դիտարկում շուկան սառեցնելու որևէ լրացուցիչ միջոց կիրառել՝ ասելով. «Մեզ անհրաժեշտ է աճ»[28][29]: Մինչ մյուս երկրները փորձում էին դանդաղեցնել իրենց «գերակտիվ» շուկաները, Կանադան դա չէր անում՝ վկայակոչելով տնտեսական վերականգնման հնարավորությունները: Բանկը նշել է, որ կշարունակի կայուն պահել ցածր տոկոսադրույքները մինչև 2023 թվականը՝ ընդդիմանալով ներդրողների և տնտեսագետների կոչերին, թե շուկայում դանդաղեցում ապահովելու համար ավելի բարձր տոկոսադրույքներ են անհրաժեշտ[30][31][32]:

Կանադայում COVID-19 համաճարակի ժամանակ հրապարակված վիճակագրությունը ցույց է տվել, որ բնակարանային ոլորտում գրանցվել է աճ, բայց Կանադայի տնտեսության մյուս մասը չի աճել: Ջերեմի Քրոնիկը, C.D. Howe համալսարանի հետազոտությունների փոխտնօրենը, նշել է, որ «Կանադայի վիճակագրական տվյալները ցույց են տալիս, որ առաջին անգամ բնակարանային շուկայում ներդրումները գերազանցում են Կանադայի տնտեսության բոլոր ներդրումների 50 տոկոսը»[33]:

2022 - 2023 թթ[խմբագրել | խմբագրել կոդը]

2022 թվականի հունվարի 26-ին Կանադայի ազգային բանկը հայտարարեց տոկոսադրույքների բարձրացման մասին որոշում։ Երբ 2022 թվականի փետրվարին տների միջին գները հասան առավելագույնին, Կանադայի ազգային բանկը սկսեց բարձրացնել տոկոսադրույքները (2022 թվականի մարտի 2-ից)[34][35][36]:

Նույն ամսվա վերջ Oxford Economics-ը կանխատեսեց Կանադայում բնակարանների գների 24% անկում մինչև 2024 թվականի կեսերը, եթե բարձր տոկոսադրույքները և հակասպեկուլյացիոն քաղաքականությունը չհաջողեր: Եթե բնակարանների գներն էլ ավելի բարձրանային (այս վերջին սցենարում), ապա սպասելի էր 40% անկում և ֆինանսական ճգնաժամ[37]:

2023 թվականի հոկտեմբերի դրությամբ բնակարանների վաճառքը դանդաղել էր (17%՝ համաճարակի շրջանի համեմատ), մինչդեռ գները կայունացան։

2023 օտարերկրյա սեփականության արգելք[խմբագրել | խմբագրել կոդը]

2023 թվականի հունվարի 1-ին Կանադան օրենք ընդունեց, որն արգելում է օտարերկրացիներին, բացառությամբ ներգաղթյալների և մշտական բնակիչների, երկու տարով երկրում բնակելի տարածքներ ձեռք բերել՝ ի պատասխան անշարժ գույքի ոլորտի փուչիկի[38]:

Մատակարարում[խմբագրել | խմբագրել կոդը]

Ստեղծվել է վերբեռնողի կողմից՝ հիմնվելով Կանադայի վիճակագրության տվյալների վրա․ statcan.gc.ca

Բնակարանային շուկայում պահանջարկի և առաջարկի անհավասարակշռությունը կարգավորելու համար առաջարկվող լուծումներն առավել հաճախ ուղղված էին առաջարկի ավելացմանը[39][40][41]։

Վերլուծությունները, որոնք հուշում են, որ բնակարանների ստեղծումը համահունչ չէ բնակչության աճին, կարող է ճիշտ չներկայացնել տնային տնտեսությունների չափը[42][43][44]:

Գրաֆիկը ներկայացնում է կանադական տնային տնտեսությունների չափը, որը նվազում է 2001-ին 2,6[45]-ից մինչև 2,4-ը 2021-ին[46]:

Բնակարանների մատակարարումը, ըստ երևույթին, բավարարում է Կանադայի տնային տնտեսությունների և բնակչության աճի կարիքները՝ հիմնվելով մինչև 2021 թվականի մարդահամարի տվյալների վրա, սակայն տներ գնող ներդրողների մասնաբաժինը 2021 թվականին սկսեց գերազանցել առաջին անգամ և կրկնվող տուն գնորդներին՝ ներգաղթի աճի հետ մեկտեղ[47][48][49]:

Ստեղծվել է վերբեռնողի կողմից՝ հիմնվելով Կանադայի վիճակագրության տվյալների վրա․https://www.statcan.gc.ca

Ռիսկեր[խմբագրել | խմբագրել կոդը]

Կանադան անշարժ գույքի ոլորտից կախում ունեցող երկիր է: Վերջինս կազմում էր ՀՆԱ-ի մոտավորապես 14%-ը 2020-ին[50] և ավելի քան 20%-ը 2023-ին[51]: Մեծ ռիսկ կա, որ եթե ներդրողները զգան, որ շուկան պատրաստվում է անկում ապրել, կլինեն ունեցվածքը վաճառող մարդկանց խմբեր, և այս իրավիճակը կհանգեցնի գների անկման և հնարավոր ձնագնդի:

Նաև կանադացիներն ավելի ու ավելի են պահում հիփոթեքային վարկերի մեծ քանակությամբ պարտքեր (2021 թվականի հունիսին ընդհանուր բնակարանային պարտքը հասել է գրեթե 2 տրիլիոն դոլարի)[52]:

Կարճաժամկետ ֆիքսված տոկոսադրույքով հիփոթեքային վարկերը գերիշխող են Կանադայում (սովորաբար հինգ տարի ժամկետով)[53]: Ի հակադրություն Կանադայի՝ Միացյալ Նահանգներում տների սեփականատերերի մեծ մասը երկարաժամկետ ֆիքսված տոկոսադրույքով հիփոթեքային պայմանագրեր ունեն: Քանի որ կանադական հիփոթեքային վարկերի երկու երրորդը ապահովված է ապահովագրությամբ, դեֆոլտի աճի դեպքում պարտքերը Կանադայի կառավարության և մասնավոր հիփոթեքային ապահովագրողների մոտ բաց կմնան։

Ծանոթագրություններ[խմբագրել | խմբագրել կոդը]

  1. ↑ «International House Price Database, Third Quarter 2022 Data». www.dallasfed.org (անգլերեն). Վերցված է 2023-09-03-ին.
  2. ↑ Haber, Bob. "Canadian Real Estate Bubble Blowing Up North." Forbes, Forbes Magazine, April 3, 2018, www.forbes.com/sites/bobhaber/2018/04/02/canadian-real-estate-bubble-blowing-up-north/#1b74d3871d5e.
  3. ↑ Economic and Development Review Committee (EDRC) of the OECD (June 2016). «2016 Economic Survey of Canada» (PDF). OECD.org. Վերցված է 25 Sep 2023-ին.
  4. ↑ Tencer, Daniel (October 3, 2018). Canada At Risk As 'First Cracks' Appear In Global Housing Bubbles: UBS., HuffPost (Canada edition)
  5. ↑ «So Where Is the Next House Price Bubble Brewing?». Bloomberg.com. July 30, 2019. Արխիվացված օրիգինալից December 14, 2019-ին. Վերցված է June 25, 2021-ին.
  6. ↑ «World's Bubbliest Housing Markets Flash 2008 Style Warnings». Bloomberg.com. June 15, 2021. Արխիվացված օրիգինալից June 15, 2021-ին. Վերցված է June 25, 2021-ին.
  7. ↑ «UBS Global Real Estate Bubble Index 2022». Insights (անգլերեն). Վերցված է 2023-09-03-ին.
  8. ↑ Weinstock, Lida R. (3 Jan 2023). «Introduction to U.S. Economy: Housing Market» (PDF). Project on Government Secrecy. Federation of American Scientists. Վերցված է 30 Apr 2024-ին.
  9. ↑ Punwasi, Stephen (2024-01-03). «Canadian Economy Dangerously Concentrated In Real Estate, But Gov Wants More». Better Dwelling (ամերիկյան անգլերեն). Վերցված է 2024-05-01-ին.
  10. ↑ Cashin, Paul; McDermott, C. John; Scott, Alasdair (November 1999). Wickham, Peter (ed.). «Booms and Slumps in World Commodity Prices» (PDF). International Monetary Fund external publications. Վերցված է 3 September 2023-ին.
  11. ↑ Toronto Regional Real Estate Board (2023). «Historic Statistics» (PDF).
  12. ↑ Macdonald, David (Aug 2010). «Canada's Housing Bubble : An Accident Waiting to Happen» (PDF). Canadian Centre for Policy Alternatives.
  13. ↑ «Adjusting to the Fall in Commodity Prices: One Step at a Time». www.bankofcanada.ca (ամերիկյան անգլերեն). Վերցված է 2023-09-11-ին.
  14. ↑ Based on the median after-tax income of total under 65 economic families. Statistics Canada Custom Tabulation: Survey of Income and Labour Dynamics as per MacDonald, Canada's Housing Bubble, Aug 2010
  15. ↑ «The Long-Term Evolution of House Prices: An International Perspective». www.bankofcanada.ca (ամերիկյան անգլերեն). Վերցված է 2023-09-11-ին.
  16. ↑ Austen, Ian (2017-04-20). «Ontario Hopes Tax on Non-Canadians Buying Toronto Homes Will Temper Prices». The New York Times (ամերիկյան անգլերեն). ISSN 0362-4331. Վերցված է 2023-09-26-ին.
  17. ↑ «Action on foreign investment, consumer protection and vacancy puts British Columbians first». news.gov.bc.ca (անգլերեն). 2016-07-25. Վերցված է 2023-09-26-ին.
  18. ↑ Marr, Garry (20 April 2017). «Ontario slaps 15% tax on foreign buyers, expands rent control in 16-point plan to cool housing». financialpost.com. Վերցված է 25 September 2023-ին.
  19. ↑ Andrews, Jeff. "Canada's Housing Bubble Is Starting to Burst." Curbed, Curbed, March 7, 2018, www.curbed.com/2018/3/7/17085794/canada-housing-market-collapse.
  20. ↑ "Ontario's Fair Housing Plan." News.ontario.ca, news.ontario.ca/mof/en/2017/04/ontarios-fair-housing-plan.html.
  21. ↑ «Investors account for a fifth of home purchases in Canada. Are they driving up housing prices in a booming market?». Վերցված է June 23, 2021-ին.
  22. ↑ «Toronto condo, apartment rental prices drop again amid ongoing coronavirus pandemic». Global News.
  23. ↑ «Canada's mortgage 'stress test' level falls for 3rd time since pandemic began». CBC. August 13, 2020.
  24. ↑ «Canada Tried To Stop Real Estate Prices From Falling, And Created A Bigger Bubble». Better Dwelling. March 5, 2021.
  25. ↑ «CMHC Warns Canadians: "Support For Homeownership Cannot Be Unlimited"». Better Dwelling. May 20, 2020.
  26. ↑ McNutt, Lydia (2021-08-18). «Greater Toronto Real Estate Market Report (2021)». RE/MAX Canada (ամերիկյան անգլերեն). Վերցված է 2024-03-15-ին.
  27. ↑ Evans, Pete (17 January 2022). «House Price Index rose 26% in 2021, fastest pace on record». cbc.ca. Վերցված է 15 March 2024-ին.
  28. ↑ «Bank of Canada Governor Tiff Macklem sees "some signs of excess exuberance"» – via www.youtube.com.
  29. ↑ «BOC Governor Says Canada Will Lean On Real Estate Because "We Need The Growth"». Better Dwelling. February 25, 2021.
  30. ↑ «Bank of Canada governor strongly hints that benchmark rate will stay for now». Radio Canada International. February 24, 2021.
  31. ↑ Smith, Fergal (2021-03-08). «Bank of Canada Seen Resisting Investor Expectations of Early Rate Hike». U.S. News & World Report. Արխիվացված օրիգինալից 2022-06-01-ին.
  32. ↑ Smith, Fergal (June 20, 2021). «Bank of Canada to break sequence of lower terminal rates as governments splurge». CTVNews (անգլերեն). Վերցված է June 25, 2021-ին.
  33. ↑ «Rising interest rates will be 'No. 1 issue' for Canada's housing market, economists say». Global News (ամերիկյան անգլերեն). Վերցված է June 25, 2021-ին.
  34. ↑ «Bank of Canada maintains policy rate, removes exceptional forward guidance». www.bankofcanada.ca (ամերիկյան անգլերեն). Վերցված է 2024-04-13-ին.
  35. ↑ Armstrong, Peter (September 16, 2022). «Canadian households have lost billions in real estate cool-down». cbc.ca. Վերցված է 15 March 2024-ին.
  36. ↑ «2 years in, has the Bank of Canada's historic rate hike campaign done the job?». Global News (ամերիկյան անգլերեն). Վերցված է 2024-03-16-ին.
  37. ↑ Ghazi, Saarah (2023-08-09). «BNN Bloomberg: Canada's real estate correction is far from over». Oxford Economics (բրիտանական անգլերեն). Վերցված է 2023-09-03-ին.
  38. ↑ «Canada is banning some foreigners from buying property after home prices surged | CNN Business». January 2023.
  39. ↑ Hogue, Robert (2024-04-08). «The Great Rebuild Seven ways to fix Canada's housing shortage». RBC Thought Leadership (կանադական անգլերեն). Վերցված է 2024-05-10-ին.
  40. ↑ «There are no solutions to Canada's housing crisis—only trade-offs: op-ed». Fraser Institute (անգլերեն). 2023-12-14. Վերցված է 2024-05-10-ին.
  41. ↑ «TD Economics on Canada's housing supply | TD Stories». stories.td.com (կանադական անգլերեն). Վերցված է 2024-05-10-ին.
  42. ↑ Institute, Fraser (2023-10-18). «Housing Completions Not Keeping Pace With Population». Kingsville Times (կանադական անգլերեն). Վերցված է 2024-05-11-ին.
  43. ↑ «Population Growth Is Outpacing Housing Completions By 40%». storeys.com (անգլերեն). Վերցված է 2024-05-11-ին.
  44. ↑ itsme25390905714 (2024-02-07). «Canadian Annual Population Growth vs. New Residential Units Constructed (1955-2023). New housing completions have stabilized at ~200K units/year for the last 50 years». r/TorontoRealEstate. Վերցված է 2024-05-11-ին.{{cite web}}: CS1 սպաս․ թվային անուններ: authors list (link)
  45. ↑ «2006 Census: Census Trends - Average household size». www12.statcan.gc.ca (անգլերեն). Վերցված է 2024-05-11-ին.
  46. ↑ Government of Canada, Statistics Canada (2022-04-27). «Structural type of dwelling and household size: Canada, provinces and territories, census divisions and census subdivisions». www150.statcan.gc.ca. Վերցված է 2024-05-11-ին.
  47. ↑ Government of Canada, Statistics Canada (2018-06-27). «Canada Mortgage and Housing Corporation, housing starts, under construction and completions, all areas, annual». www150.statcan.gc.ca. Վերցված է 2024-05-20-ին.
  48. ↑ Khan, Mikael; Xu, Yang (2022-01-13). «Housing demand in Canada: A novel approach to classifying mortgaged homebuyers». www.bankofcanada.ca (ամերիկյան անգլերեն). Վերցված է 2024-05-20-ին.
  49. ↑ Government of Canada, Statistics Canada (2018-06-27). «Population estimates, quarterly». www150.statcan.gc.ca. doi:10.25318/1710000901-eng. Վերցված է 2024-05-20-ին.
  50. ↑ Carmichael, Kevin (2021-02-01). «While the world is in the midst of a tech revolution, Canadians bet on real estate». Financial Post (անգլերեն). Վերցված է 2022-04-27-ին.
  51. ↑ «Housing Represents Nearly 40% of All of Canada's GDP». Re/Max Canada (ամերիկյան անգլերեն). 2023-10-20. Վերցված է 2024-04-27-ին.
  52. ↑ Evans, Pete (June 18, 2021). «Canadian mortgage debt grew by $18 billion in April, biggest monthly gain ever, StatsCan says». CBC News. Արխիվացված օրիգինալից June 18, 2021-ին.
  53. ↑ Kartashova, Katya; Zhou, Xiaoqing. «How Do Mortgage Rate Resets Affect Consumer Spending and Debt Repayment? Evidence from Canadian Consumers» (PDF). Bank of Canada. Վերցված է July 18, 2021-ին.
Ստացված է «https://hy.wikipedia.org/w/index.php?title=Մասնակից:Seda2606/Ավազարկղ42&oldid=9971528» էջից