Մասնակից:Sona Nikolyan/Ավազարկղ3
Անշարժ գույքը սեփականություն է, որը բաղկացած է հողից և դրա վրա գտնվող շինություններից, ինչպես նաև բնական պաշարներից, ինչպիսիք են մշակաբույսերը, օգտակար հանածոները կամ ջուրը. նման բնույթի անշարժ գույք, ինչպես նաև (ընդհանուր առմամբ) շենքերի կամ ընդհանրապես բնակարանների նկատմամբ վերապահված շահը[1][2]։ Օրենքի տեսանկյունից անշարժ բառը կապված է հողային գույքի հետ և տարբերվում է անձի սեփականությունից, մինչդեռ գույք նշանակում է անձի «շահը» այդ հողային գույքի նկատմամբ[3]։
Անշարժ գույքը տարբերվում է անձնական սեփականությունից, որը մշտապես կցված չէ հողին, ինչպիսիք են տրանսպորտային միջոցները, նավակները, ոսկերչական իրերը, կահույքը, գործիքները և գյուղտեխնիկան:
Միացյալ Նահանգներում անշարժ գույքի փոխանցումը, ստանձնումը կամ ձեռքբերումը կարող է իրականացվել բիզնես ընկերությունների, անհատների, շահույթ չհետապնդող ընկերությունների, վստահված անձանց կամ ցանկացած իրավաբանական անձի միջոցով, ինչպես նախատեսված է ԱՄՆ յուրաքանչյուր նահանգի օրենսդրությամբ[3]։
Անշարժ գույքի պատմություն[խմբագրել | խմբագրել կոդը]
Անձի սեփականություն ունենալու բնական իրավունքը որպես հասկացություն կարելի է դիտարկել որպես հռոմեական իրավունքի, ինչպես նաև հունական փիլիսոփայության արմատներ[4]։ Կարելի է համարել, որ հողը գնահատողի մասնագիտությունը ծագել է Անգլիայում 1500-ականներին, երբ գյուղատնտեսական կարիքները պահանջում էին հողերի մաքրում և պատրաստում: Գեոդեզիայի առարկայի դասագրքերը սկսեցին գրվել, և «գեոդեզիա» տերմինը սկսեց օգտագործվել Անգլիայում, մինչդեռ «գնահատում » տերմինն ավելի հաճախ օգտագործվում էր Հյուսիսային Ամերիկայում[5]։ Բնական օրենքը, որը կարող է դիտվել որպես «համընդհանուր օրենք», քննարկվել է 15-րդ և 16-րդ դարերի գրողների շրջանում, քանի որ այն վերաբերում է «սեփականության տեսությանը» և միջպետական հարաբերություններին, որոնք կապված են օտարերկրյա ներդրումների և արտերկրում քաղաքացիների մասնավոր սեփականության պաշտպանության հետ: Բնական օրենքը կարելի է համարել որպես ազդեցություն Էմերիխ դե Վատելի 1758 թվականի «Ազգերի օրենքի» վրա, որը իմաստավորում էր մասնավոր սեփականության գաղափարը:.[6]
Պատմության մեջ անշարժ գույքի ամենամեծ նախնական գործարքներից մեկը, որը հայտնի է որպես «Լուիզիանայի գնում», տեղի է ունեցել 1803 թվականին, երբ ստորագրվել է Լուիզիանայի գնման պայմանագիրը: Այս պայմանագիրը ճանապարհ հարթեց արևմուտքի ընդլայնման համար և ԱՄՆ-ին դարձրեց «Լուիզիանա նահանգի» սեփականատեր, քանի որ հողը Ֆրանսիայից գնվել էր տասնհինգ միլիոնով, ինչը կազմում էր մոտավորապես 4 ցենտ յուրաքանչյուր ակրի համար[7]։ Անշարժ գույքի ամենահին բրոքերային ընկերությունը հիմնադրվել է 1855 թվականին Իլինոյս նահանգի Չիկագո քաղաքում և սկզբում հայտնի էր որպես «L. D. Olmsted & Co», բայց այժմ կոչվում է «Baird & Warner»[8]։ 1908 թվականին Չիկագոյում հիմնադրվել է Ռիելթորների ազգային ասոցիացիան, իսկ 1916 թվականին անվանափոխվել է Անշարժ գույքի խորհուրդների ազգային ասոցիացիայի, և դա նաև այն ժամանակ էր, երբ ստեղծվեց «ռիելթոր» տերմինը՝ անշարժ գույքի ոլորտի մասնագետներին վերագրելու համար[9]։
1929 թվականին ֆոնդային շուկայի սնանկացումը և ԱՄՆ-ի Մեծ ճգնաժամը առաջացրել են անշարժ գույքի արժեքի և դրա գների զգալի անկում և, ի վերջո, չորս տարվա ընթացքում 1929 թվականից հետո հանգեցրել են 50% արժեզրկման[10]։ ԱՄՆ-ում բնակարանների ֆինանսավորման վրա մեծ ազդեցություն է ունեցել 1933 թվականի բանկային օրենքը և 1934 թվականի Բնակարանային ազգային օրենքը, քանի որ այն թույլ է տվել հիփոթեքային ապահովագրություն տների գնորդների համար, և այս համակարգը ներդրվել է Ավանդների դաշնային ապահովագրության, ինչպես նաև Բնակարանային դաշնային վարչության կողմից[11]։ 1938 թվականին փոփոխություն կատարվեց Բնակարանային իրավունքի ազգային ակտում, և Ֆանի Մեյ կառավարական գործակալությունը ստեղծվեց, որպեսզի ծառայի որպես հիփոթեքային վարկերի երկրորդային շուկա և նոր տների ֆինանսավորման համար վարկատուներին ավելի շատ գումար տրամադրի[12]։
ԱՄՆ քաղաքացիական իրավունքների մասին օրենքի VIII խորագիրը, որը հայտնի է նաև որպես «Արդար բնակարանային օրենք» օրենք, ուժի մեջ է մտել 1968 թվականին և վերաբերում էր աֆրոամերիկացիներին հարևան տարածքներում ինտեգրվելուն, քանի որ խտրականության հետ կապված խնդիրները վերլուծվում էին տներ վարձելիս, գնելիս և ֆինանսավորելիս[13]։ Համացանցում տեղ գտած անշարժ գույքը, որպես հայեցակարգ առաջացել է Համաշխարհային ցանցում առաջին անշարժ գույքի հարթակների հայտնվելուն պես՝ 1999 թվականին:
Բնակելի անշարժ գույք[խմբագրել | խմբագրել կոդը]
Բնակելի անշարժ գույքը կարող է պարունակել ինչպես մեկ ընտանիքի, այնպես էլ բազմանդամ ընտանիքների համար նախատեսված կառույց, որը մատչելի է բնակության կամ ոչ առևտրային նպատակների համար[14]։
Բնակավայրերը կարող են դասակարգվել ըստ այն բանի, թե ինչպես են դրանք կապված հարևան բնակավայրերի և հողամասերի հետ: Նույն ֆիզիկական անձի համար կարող են օգտագործվել բնակարանային կառույցի տարբեր տեսակներ: Օրինակ՝ հարակից բնակելի տարածքները կարող են պատկանել մեկ իրավաբանական անձի և վարձակալվել կամ սեփականաշնորհվել առանձին համաձայնագրով, որը ներառում է միավորների, ընդհանուր տարածքների և խնդիրների միջև եղած փոխհարաբերությունները[15]։
Ըստ Կոնգրեսի հետազոտական ծառայության, 2021 թվականին ԱՄՆ-ի տների 65%-ը պատկանում է բնակիչներին[16]։
- Հիմնական կատեգորիաներ
- Կից / բազմաբնակարան բնակելի շենքեր
- Բնակարան (apartment) (ամերիկյան անգլերեն) կամ բնակարան (flat) (բրիտանական անգլերեն)՝ առանձին միավոր է բազմաբնակարան շենքում: Բնակարանի սահմանները սովորաբար որոշվում են բանալիով կողպված կամ կողպվող դռների պարագծով: Այն հաճախ հանդիպում է բազմահարկ բազմաբնակարան շենքերում։
- Բազմաբնակարան շենք – Հաճախ հանդիպում է բազմահարկ առանձնացված շենքերում, որտեղ յուրաքանչյուր հարկ առանձին բնակարան կամ միավոր է:
- Տեռասներով շենք (a.k.a քաղաքային կամ բազմաբնակարան շենքեր) – Մի քանի մեկ կամ բազմաբնակարան շենքեր շարունակական շարքով՝ ընդհանուր պատերով և առանց միջանկյալ տարածքի:
- Համատիրություն (ամերիկյան անգլերեն) - Մասնավոր անձանց պատկանող բնակարանների նման շենք կամ համալիր: Համալիրի ներսում ընդհանուր տարածքը և ընդհանուր օգտագործման հատվածները համատեղ սեփականություն են: Հյուսիսային Ամերիկայում կան նաև քաղաքային տների կամ բազմաբնակարան շենքերի ոճով համատիրություններ: Բրիտանական համարժեքը կոչվում է բազմաբնակարան շենք։
- Կոոպերատիվ (a.k.a. co-op) – բազմակի սեփականության տեսակ, որում բազմաբնակարան բնակելի համալիրի բնակիչները բաժնետոմսեր ունեն գույքի սեփականատեր կոոպերատիվ ընկերության մեջ՝ յուրաքանչյուր բնակչի իրավունք տալով զբաղեցնել որոշակի բնակարան կամ միավոր:
- Բազմաբնակարան շենքը (Tenement) շենքի տեսակ է, որը բաղկացած է մի քանի բնակելի շենքերից, սովորաբար յուրաքանչյուր հարկում բնակարաններով և ընդհանուր մուտքի աստիճաններով, որը հանդիպում է Մեծ Բրիտանիայում:
- Երկու շինությունից բաղկացած կառույց (semi-detached dwellings)
- Դուպլեքս - երկու բնակարան մեկ ընդհանուր պատով:
- Առանձնացված բնակարաններ
- Շարժական կառույցներ
- Շարժական տներ, փոքրիկ տներ կամ բնակելի վագոն-տնակներ – լրիվ դրույքով բնակության համար, որը կարող է լինել (թեև գործնականում չի կարող) շարժական անիվների վրա։
- Նավակե տնակ (հouseboats) – լողացող տուն
- Վրաններ - սովորաբար նախատեսված են ժամանակավոր բնակեցման համաար, տանիքով և պատերով, որոնք բաղկացած են միայն ինչ որ տեսակի կտորից:
Բնակարանի կամ տան չափը կարելի է նկարագրել մեկ ոտնաչափ երկարությամբ քառակուսիով կամ մետրով: ԱՄՆ-ում այն ներառում է «բնակելի տարածքի» հատվածը՝ բացառելով ավտոտնակը և այլ ոչ բնակելի տարածքները։ Եվրոպայում տան «քառակուսի մետր» չափանիշը կարող է արտացոլել տունը շրջապատող պատերի ընդհանուր մակերեսը, այդպիսով ներառելով ցանկացած կցված ավտոտնակ և ոչ բնակելի տարածքներ, ինչը կարևոր է դարձնում պարզել, թե ինչ տեսակի մակերեսի սահմանում է օգտագործվել: Այն կարելի է մոտաորապես նկարագրել սենյակների քանակով։ Բնակարան-ստուդիան ունի մեկ ննջասենյակ՝ առանց հյուրասենյակի (հնարավոր է՝ առանձին խոհանոց)։ Մեկ սենյականոց բնակարաններում հյուրասենյակը կամ ճաշասենյակը առանձնացված են ննջասենյակից։ Սովորաբար օգտագործվում են երկու, երեք սենյականոց բնակարաններ և ավելի ընդարձակ բնակարաններ։ (Ննջասենյակը քնելու համար նախատեսված առանձին սենյակ է։ Այն սովորաբար պարունակում է մահճակալ, իսկ ավելի նոր բնակելի կառույցներն ունեն ներկառուցված զգեստապահարաններ՝ հագուստը այնտեղ տեղավորելու համար:)
Այլ կատեգորիաներ
- Բազմաբնակարան ցածրորակ կառույց (Chawl)
- Առանձնատան տեսակ (սովորաբար գտնվում է Հնդկական թերակղզում) (haveli)
- Իգլու (սառույցից կամ ձյունից պատրաստված կացարան)
- Խրճիթ (պարզունակ բնակարան, որը կարող է կառուցվել տարբեր մատչելի նյութերից)
Բազմաբնակարան ցածրորակ կառույցի (Chawl) և առանձնատան վերոնշյալ տեսակի (սովորաբար գտնվում է Հնդկական թերակղզում) (haveli)–ի մեծությունները չափվում են գազով (Gaz) ( բակի քառակուսի), քվիլայով (Quila), մարլայով (Marla), բիղայով (Beegha) և ակրով։
Տես տների տեսակների ցուցակը բնակարանների տեսակների և դասավորությունների ամբողջական ցուցակի, շուկայում փոփոխությունների հետևանքով անշարժ գույքի միտումների և տների համար' ավելի ընդհանուր տեղեկություններ ստանալու համար:
Անշարժ գույք և շրջակա միջավայր[խմբագրել | խմբագրել կոդը]
Անշարժ գույքը կարող է գնահատվել կամ արժեզրկվել՝ կախված շրջակա միջավայրի տեղի ունեցած վատթարացման աստիճանից: Շրջակա միջավայրի վատթարացումը կարող է հանգեցնել առողջության և անվտանգության ծայրահեղ ռիսկերի: Կայքի գնահատման (Շրջակա միջավայրի տեղանքի գնահատում) օգտագործման աճող պահանջարկ կա ինչպես մասնավոր, այնպես էլ առևտրային անշարժ գույքի գնահատման մեջ:[17]
Բնապահպանական հետազոտությունը հնարավոր է դառնում բնապահպանական հետազոտողների միջոցով, ովքեր ուսումնասիրում են անշարժ գույքի զարգացման մեջ առկա բնապահպանական գործոնները, ինչպես նաև այն ազդեցությունը, որը զարգացումն ու անշարժ գույքն ունեն շրջակա միջավայրի վրա:
Կանաչ զարգացումը հասկացություն է, որը մշակվել է 1970-ականներից՝ բնապահպանական շարժման և Շրջակա միջավայրի և զարգացման համաշխարհային հանձնաժողովի (World Commission on Environment and Development) շնորհիվ: Բնապահպանական զարգացումն ուսումնասիրում է անշարժ գույքի և շինությունների հետ կապված սոցիալական և բնապահպանական ազդեցությունները: Ուշադրության կենտրոնում են 3 ոլորտներ՝ շրջակա միջավայրի արձագանքման, ռեսուրսների արդյունավետության և մշակութային և սոցիալական ասպեկտների զգայունությունը: Կանաչ զարգացման օրինակներ են կանաչ ենթակառուցվածքները (green infrastructure), Առաջնորդություն էներգետիկայի և շրջակա միջավայրի նախագծման ոլորտում նախագիծը (LEED), պահպանման նախագծումը (conservation development) և կայուն զարգացումը (sustainability developments):
Անշարժ գույքն ինքնին գնահատվել է որպես ջերմոցային գազերի արտանետումների աճին նպաստող գործոն։ Ըստ էներգետիկայի միջազգային գործակալության տվյալների՝ 2019 թվականին անշարժ գույքը պատասխանատու է ամբողջ աշխարհում արտանետումների 39 տոկոսի համար, և այդ արտանետումների 11 տոկոսը կապված է շենքերում օգտագործվող նյութերի արտադրության հետ։[18]
Որպես ներդրում[խմբագրել | խմբագրել կոդը]
Շուկաներում, որտեղ հողի և շինությունների գները աճում են, անշարժ գույքը հաճախ ձեռք է բերվում որպես ներդրում, անկախ նրանից՝ սեփականատերը մտադիր է օգտագործել գույքը, թե ոչ: Հաճախ ներդրումային գույքը վարձակալվում է, բայց (վարձակալությունը) ենթադրում է գույքի արագ վերավաճառք, երբեմն արբիտրաժի կամ արժեքի արագ աճի միջոցով, իսկ երբեմն վերանորոգումից հետո, որը էապես բարձրացնում է գույքի արժեքը:
Շքեղ անշարժ գույքը երբեմն օգտագործվում է որպես միջոց արժեքը պահելու համար, հատկապես հարուստ օտարերկրացիների կողմից՝ առանց այն վարձակալելու մեծ ջանքերի: Լոնդոնի և Նյու Յորքի որոշ շքեղ բնակարաններ օգտագործվել են կոռումպացված օտարերկրյա պետական պաշտոնյաների և գործարարների կողմից այն երկրներից, որտեղ չկա խիստ իրավունքի ընդհանուր տեսություն՝ փողերի լվացման կամ այն բռնագրավումից պաշտպանելու համար[19]։
Մասնագետներ[խմբագրել | խմբագրել կոդը]
- Անշարժ գույքի գործակալ - Հյուսիսային Ամերիկա
- Անշարժ գույքի գործակալ - Միացյալ Թագավորություն
Տես նաև[խմբագրել | խմբագրել կոդը]
Ծանոթագրություններ[խմբագրել | խմբագրել կոդը]
- ↑ "Real estate": Oxford English Dictionary online: Retrieved September 18, 2011
- ↑ James Chen (May 2, 2019). «What Is Real Estate?». investopedia.com. Վերցված է May 13, 2019-ին.
- ↑ 3,0 3,1 Real Estate. Funk & Wagnalls New World Encyclopedia, 1. 2018.
- ↑ Alvik, Ivar (2018). «Protection of Private Property in the Early Law of Nations». Journal of the History of International Law. 20 (2): 220. doi:10.1163/15718050-19041026. S2CID 158672172.
- ↑ Klaasen, R. L. (1976). «Brief History of Real Estate Appraisal and Organizations». Appraisal Journal. 44 (3): 376–381.
- ↑ Alvik, Ivar (2018). «Protection of Private Property in the Early Law of Nations». Journal of the History of International Law. 20 (2): 218–227. doi:10.1163/15718050-19041026. S2CID 158672172.
- ↑ «Louisiana Purchase: Primary Documents in American History». Library of Congress Research Guides.
- ↑ Richardson, Patricia (June 2, 2003). «Father-son team scores big at home; Nearly 150 years old, family-owned Baird & Warner Inc. is a dominant force in the area's residential real estate industry, and shows no signs of slowing down or selling out». Crain's Chicago Business.
- ↑ «History of National Association of Realtors». National Association of Realtors. 13 January 2012.
- ↑ Nicholas, T.; Scherbina, A. (2013). «Real Estate Prices During the Roaring Twenties and the Great Depression». Real Estate Economics, 41. 2: 280.
- ↑ Greer, J. L. (2014). «Historic Home Mortgage Redlining in Chicago». Journal of the Illinois State Historical Society. 107 (2): 204–233. doi:10.5406/jillistathistsoc.107.2.0204.
- ↑ «A BRIEF HISTORY OF THE HOUSING GOVERNMENT-SPONSORED ENTERPRISES» (PDF).
- ↑ Taylor, K. Y. (2018). «How Real Estate Segregated America». Dissent. 65 (4): 23–24. doi:10.1353/dss.2018.0071. S2CID 149616841.
- ↑ «Title 16. Conservation; Chapter 1. National Parks, Military Parks, Monuments, and Seashores; Minute Man National Historical Park». US Legal.
- ↑ Kimberley Amadeo (March 28, 2019). «Real Estate, What It Is and How It Works». thebalance.com. Վերցված է May 13, 2019-ին.
- ↑ «Introduction to U.S. Economy: Housing Market». Congressional Research Service. Արխիվացված է օրիգինալից (PDF) March 2021-ին.
- ↑ Cutting, Robert H.; Calhoun, Lawrence B.; Hall, Jack C. (2012). «'Location, Location, Location' Should Be 'Environment, Environment, Environment': A Market-Based Tool to Simplify Environmental Considerations in Residential Real Estate». Golden Gate University Environmental Law Journal.
- ↑ «Global status report for buildings and construction». International Energy Agency. 2019.
- ↑ «Why Manhattan's Skyscrapers Are Empty». The Atlantic. 16 Jan 2020.
Արտաքին հղումներ[խմբագրել | խմբագրել կոդը]
Կաղապար:Real estate Կաղապար:Property navbox